Antecedentes
Los contratos de locales de negocio celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley Boyer (RD. 2/85 de 9 de Mayo), tocan a su fin en la practica mayoría de los supuestos que pervivieron estos últimos 20 años. Tras la entrada en vigor de la vigente L.A.U de 1994. La tradición secular de un régimen arrendatario que perseveraba en la prórroga forzosa en favor del arrendatario, se debía a que históricamente la propiedad estaba concentrada en pocas familias y el acceso a una vivienda se hacía harto difícil, debido a su coste, a la mayoría de la población, le suponía tal acceso.
Un Derecho Fundamental, así consagrado en la Constitución de 1978, Derecho a una vivienda Digna, siempre ha sido fuente de conflictos. Secularmente porque los terratenientes retenían e imponían los precios a cualquier ciudadano que precisara de acceso a una vivienda. A lo largo del tiempo esto se hizo motivo de transcendental importancia para el legislador en cuanto a su regulación. De ahí que hasta hace 20 años, la prórroga forzosa se hiciera valer a través de legislación arrendataria, acabando por ser el azote de los pequeños propietarios, quienes a partir de los años 60 tenían acceso a la promoción o adquisición de inmuebles donde iban invirtiéndose gran parte de sus ahorros.
Con la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos del año 1994, se establece un sistema de libre contratación, donde la duración de los contratos arrendaticios, -excepto de viviendas que pueden prorrogarse actualmente hasta tres años- queda al arbitrio de las partes contratantes.
Los locales de negocio en la ley de 1994 no están sometidos a ningún tipo de prórroga, si bien el objeto de este post será comentar cual es la situación de los locales de negocio concertados, en dos momentos, uno antes de la entrada en vigor de la Ley Boyer /2/85) y, otro la situación de los arrendamientos de locales de negocio después de la entrada en vigor de esta Ley, pero con sometimiento a la legislación anterior (L.A.U de 1964) .
Situación de los locales de negocio antes de la entrada en vigor de la Ley Boyer, diferenciando si el arrendatario es persona física o jurídica.
Han transcurrido veinte años de la entrada en vigor de la vigente L.A.U de 1994 y estamos en el momento en que aquellos locales de negocio con prórroga forzosa, anteriores a la Ley Boyer llegan a su término. Hecho que afecta a multitud de pequeños empresarios con una supervivencia muy difícil si las rentas se actualizan a 2014 y complicadas también porque los dueños de los locales ingresaban una rentas que, en el mejor de los casos, llegaban para pagar el impuesto sobre bienes inmuebles.
La Disposición transitoria Tercera de la vigente ley de arrendamientos urbanos establece que las normas aplicables a la extinción de los contratos de local de negocio cuando hayan sido suscrito antes del 9 de Mayo de 1985 están sujetos a la prórroga forzosa:
1.- Cuando los contratos hayan sido suscritos por una persona física como arrendatario, resulta de aplicación la regla general por la cual el arrendamiento se extingue con la jubilación o fallecimiento del arrendatario.
- Se permiten dos subrogaciones (artículo 60 de la L.A.U de 1964) cuando a la entrada en vigor de la L.A.U. de 1994 (1 de enero de 1995) nos e hubieran producido ninguna de ellas. Si a 1 de Enero de 1994, se hubiera producido una subrogación, se lperite otra. Por lo que, si ya se han producio las dos subrogaciones que la Ley anterior establecía, se aplicará la regla general de la extinción de estos contratos; excepto si el arrendatario, antes de su fallecimiento o jubilación, ha traspasado el local a un tercero.
- La primera subrogación se permite en favor del cónyuge del arrendatario, hasta su jubilación o fallecimiento; podría subrogarse un descendiente en defecto del cónyuge y, en este supuesto, no cabría segunda subrogación y se extinguirá a los 20 ñas, a contar de la entrada en vigor vigente (1 de enero de 1995).
- La segunda subrogación se concede en favor de los descendientes del arrendatario una vez fallecido o subrogado el cónyuge y siempre que no hayan transcurrido 20 años desde la entrada en vigor de la vigente L.A.U., extinguiéndose al finalizar dicho plazo.
Cuando el traspaso del local se hubiese llevado a efecto en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley vigente, se incrementan los plazos en cinco años.
2.-Cuando el arrendatario sea una persona jurídica, la Disposición Transitoria Tercera, prevé que la extinción del contrato de aquellos locales en los que se desarrollan actividades económicas, se producirá en el plazo de veinte años desde la entrada en vigor de la vigente Ley (1 de enero de 1995), excepto si los locales exceden de 2.500 metros cuadrados, en cuyo caso el plazo se reducirá a 5 años.
Los contrato en los que se lleve a cabo una actividad económica se extinguen entre los 5 y los 20 años, dependiendo de la solvencia económica del arrendatario.
Contratos llevados a cabo después del 9 de Mayo de 1985 (ley Boyer). Persona jurídica.
Los contratos firmados después del 9 de Mayo de 1985, decía la E.M de la vigente L.A.U.94, como habían sido suscritos conforme a la libre voluntad de las partes, no quedaban, necesariamente, sujetos a prórroga forzosa.
Con el transcurso del tiempo se ha puesto de manifiesto un importante problemática, respecto de la extinción del contrato, cuando el arrendatario es una persona jurídica.
Los contratos celebrados con posterioridad al 9 de Mayo de 1985, podrían suscribirse estableciendo un plazo determinado de duración, o sujetarse a la normativa de 1964, que establecía la prórroga forzosa. Los que conllevan la aplicación de la prórroga forzosa no vislumbran el día de su finalización, dado que las personas jurídicas pueden no desaparecen, no mueren ni se jubilan, solo se liquidan.
El Tribunal Supremo en sus primeras Sentencias defendió la literalidad de la E.M. de la Ley de 1994 y para los supuestos de contrato de arrendamiento de local de negocio suscritos después del 9 de Mayo de 1985 sujetos a la normativa de 1964 y acogidos a la prórroga forzosa habría de aplicárseles la Disposición Transitoria Primera de la L.A.U.94.
Posteriormente y ante las críticas de que un derecho arrendaticio es sustancialmente temporal, el Tribunal Supremo se apartad e la interpretación literal para intentar solucionar la cuestión referente a la duración de estos contratos de arrendamiento suscritos después de la Ley 2/85, pero acogidos a la legislación de 1964.
Así, en Sentencias, entre otras, de 17 de Noviembre del 2011, establece una nueva interpretación señalando que entre la Disposición Transitoria Primera de la Ley del 94 y su Disposición Transitoria Tercera, cuando los contratos de arrendamiento sean suscritos por personas jurídicas y basándose en el artículo 1543 del Código Civil, que preconiza la temporalidad de los contratos de arrendamiento, en relación con el artículado de la propia Ley del 94, señala que no puede alterarse la naturaleza temporal de los contratos de arrendamientos y concluye que los arrendamientos de local de negocio celebrados después del 9 de Mayo de 1985 en los que las partes se han sometido expresamente a la prórroga forzosa, deberá aplicárseles la Disposición Transitoria Tercera, párrafo 2º, que regula el regimen de extinción de los contratos de arrendamiento de local de negocio suscritos antes de dicha fecha.
Si se aplica la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Arrendamientos de 1994, como señala su E.M., en los contratos en los que el arrendatario es una persona jurídica. la duración del contrato puede ser indefinida. Si se aplica la Disposición Transitoria Tercera, estos contratos se extinguen en fecha cierta y el plazo máximo de duración será el de 20 años, finalizando el próximo 1 de enero del 2015, si no hubo traspasos.
El arrendamiento es un contrato temporal en esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo- (STS 5 de diciembre del 2013).
La exclusión expresa del régimen de prórroga forzosa solo resulta exigible en los contratos sometidos a la legislación arrendaticia de 1964. En cuanto a los celebrados bajo la vigencia de la Ley Boyer, en que la duración de los contratos era la libremente convenida por las partes. Pese a ello nada impide que si las partes así lo acordaron y en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor de la Ley 2/85 podían someterse al régimen de prorroga forzosa establecida por el artículo 57 de la Ley del 64, pero para ello es preciso un acuerdo expreso de sometimiento.
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Azulia 